Hypotheek oversluiten

Het oversluiten van je bestaande hypotheek

Het oversluiten van je hypotheek kan op sommige momenten heel voordelig uitpakken. Dat heeft te maken met de hoogte van de hypotheekrente die heen en weer schommelt. Heb je dus een eerste hypotheek afgesloten toen de rente op bijvoorbeeld vier procent stond en sluit je hem over naar een rente van twee procent, dan kan dat per maand zo honderd euro of meer schelen. Afhankelijk van het soort hypotheek en de waarde van je huis.

Renteherziening

Toch zijn er vele mogelijke addertjes onder het gras als het gaat om het oversluiten van je hypotheek. De beste manier en tijd om dit te doen is bij een nieuwe renteherziening. Dit gebeurt vaak om de vijf of tien jaar, afhankelijk van de termijn die je met je hypotheekverstrekker hebt afgesproken. In principe is het zo dat hoe langer de termijn loopt, hoe lager de rente zal liggen. De bank weet dan namelijk zeker dat je tien jaar lang rente zult betalen over dit bedrag en dat levert hen uiteraard meer geld op dan bij een hypotheek van vijf jaar. Toch kunnen kortlopende hypotheken ook goed uitpakken. Zijn de rentetarieven namelijk erg laag, dan kan het je een flinke besparing opleveren.

Gunstige tarieven

Lag de hypotheekrente in 2008 nog rond de zes procent, in 2016 was dit gedaald to minder dan één procent. Een historisch laag percentage. Voor mensen die een hypotheek hebben afgesloten van tien jaar, bijvoorbeeld in 2006, kan het verschil zomaar vier of vijf procent zijn. Maar omdat het verschil zo enorm groot is, kan het ook voor mensen die nog niet aan het einde van hun hypotheektermijn zitten interessant worden om hun hypotheek over te sluiten. Speciaal daarvoor bieden veel banken tegenwoordig rentemiddeling aan. Dat is het oversluiten van je hypotheek voor een gunstig tarief naar een rentepercentage dat ongeveer tussen de lage huidige rente van nu en de hoge rente van de hypotheek in ligt.

Wat levert het op?

De kern van oversluiten, of dit nu aan het einde van de rentetermijn is of niet, is dat het doel altijd moet zijn dat je in de praktijk iedere maand minder hoeft te betalen. Is dit niet het geval, dan heeft het natuurlijk geen zin. Dat klinkt uiteraard heel logisch, maar besef wel dat hypotheken zeker geen simpel, overzichtelijk product zijn in Nederland. Dat komt voor een groot deel door de fiscale connectie die wij hebben door de hypotheekrente aftrek. Heb je namelijk ineens een lagere rente, dan kun je dus ook minder van de belasting aftrekken. Als dit betekend dat je vervolgens ineens in een hogere belastingschaal terecht komt, kan je overstap alsnog een dure grap worden.

Oversluitkosten

Bij het overstappen naar een andere hypotheek is het dan ook belangrijk om altijd alle mogelijke factoren mee te nemen die financiële gevolgen kunnen hebben. Een derde punt dat ook erg belangrijk is om daarin mee te nemen, zijn de mogelijke boete van de bank en eventuele oversluitkosten. Op het moment dat je namelijk halverwege je periode besluit om een andere hypotheek te nemen, dan kan dit vaak wel, maar wel ten koste van een boete. Stel namelijk dat je bij een hypotheek van tien jaar, na zes jaar besluit deze open te breken, dan loopt de bank vier jaar inkomsten mis. Zeker op het moment dat je besluit om dan ook nog eens naar een andere geldverstrekker over te stappen, zullen ze daar uiteraard niet blij mee zijn. Het is dan ook altijd aan te raden om een nieuwe oplossing binnen je bank te zoeken. Verder is het erg belangrijk om bij het afsluiten van je hypotheek al rekening te houden met de mogelijkheid dat je over wilt stappen. De voorwaarden daarvoor variëren per bank. Op het moment dat je degene pakt met de laagste rente, heb je natuurlijk wel een grote kans op een hoge boete als je later wilt oversluiten.

Soorten oversluitkosten

De oversluitkosten als je van jouw bank naar een andere bank wilt gaan kunnen flink oplopen. Het gaat dan onder meer om kosten voor advies en bemiddeling, hypotheekaktekosten, de boete en kosten voor de nationale hypotheekgarantie. Dat is overigens alleen als de waarde van je huis onder de 250.000 zit. Een ander belangrijk aspect is dat je huis opnieuw getaxeerd zal moeten worden. De nieuwe bank wil natuurlijk graag weten wat voor vlees ze in de kuip hebben. Daarbij is het voor hen natuurlijk belangrijk dat de waarde van jouw hypotheek niet hoger is dan de huidige waarde van je woning. In het geval dat dit zo is, zullen de meeste banken een nieuwe hypotheek weigeren. Weet je dat dit zo is, dan ben je dus eigenlijk gedwongen om bij je huidige bank een nieuwe hypotheekperiode af te sluiten.

Hypotheekvorm

Bij het oversluiten van je hypotheek is natuurlijk ook de hypotheekvorm die je hebt gekozen van belang. Zeker in het geval van een aflossingsvrije hypotheek is het belangrijk om goed op te letten. In 2011 zijn hiervoor namelijk de regels veranderd. Tegenwoordig kun je niet meer dan vijftig procent van je hypotheek aflossingsvrij houden. Dat betekend dat je over dat gedeelte alleen de rente betaald, maar geen geld om het hypotheekbedrag af te lossen. Op het moment dat je eerst een percentage had van bijvoorbeeld 75 procent, dan kun je jezelf voorstellen dat het maandbedrag dat je moet betalen flink omhoog gaat. Toch zijn er vaak nog wel mogelijkheden om er voor te zorgen dat mensen die moeten oversluiten niet ineens in de financiële problemen komen.

Conclusie

Het oversluiten van een hypotheek is dus gebonden aan veel aandachtspunten. Het is dan ook altijd aan te raden om een goede hypotheekadviseur in de arm te nemen als je wilt overstappen of aan rentemiddeling wilt doen. Iemand die alle regels en mogelijke gevolgen kent kan jou veel ellende besparen op de langere termijn. Bij een hypotheek moet je namelijk niet alleen letten op de rentepercentages, maar op de gevolgen bij het opgeven van je belastingaangifte en de kosten voor het overstappen en de mogelijke boete van je bank. Maar heb je het uiteindelijk voor elkaar dan kan er wel een hele mooie financiële beloning tegenover staan.