Hypotheek berekenen

Bereken je hypotheek

Het afsluiten van een hypotheek is waarschijnlijk de meest belangrijke en invloedrijke lening die je ooit in je leven zult nemen. Omdat het voor de meeste mensen over een enorm bedrag gaat zijn de mogelijke consequenties groot. De omvang van de hypotheek heeft namelijk een direct gevolg op de hoeveelheid geld die je maandelijks kunt besteden. Verder kan een slechte hypotheek je voor de rest van je leven blijven achtervolgen in de vorm van schulden. Maar sluit je op het goede moment een hypotheek af dan is het juist een levenslange bonus.

Niet eerlijk

Wat de waarde van huizen betreft is het in Nederland zeker niet eerlijk geregeld. Dat komt omdat de gemiddelde prijs van een huis de afgelopen twintig jaar enorm is gestegen. Kostte een gemiddeld huis in 1995 nog honderdduizend euro, vijf jaar in 2000 was dit al opgelopen tot tweehonderdduizend. Een verdubbeling dus. In 2008, net voor de crisis, kostte een huis zelfs tweehonderdvijftig duizend euro. Deze enorme stijging betekend dus eigenlijk dat de mensen die rond 1995 een huis hebben gekocht voor een ton, deze nu voor meer dan het dubbele kunnen verkopen. De extra ton krijgen ze dan helemaal ‘gratis’, vanwege de stijging.

Groot verschil

De mensen die slecht af zijn, zijn de mensen die tussen 2005 en 2008 een huis hebben gekocht. Zij hebben in verhouding de hoogste prijs betaald voor hun huis en hebben gemiddeld gezien ook nog eens grotere hypotheekrente. Ze moeten dus een hogere prijs betalen over hun lening die ook nog eens groter is voor het zelfde product. In de praktijk betekend dit zo’n iemand makkelijk twee of drie keer zoveel betaald dan een huiseigenaar uit 1995. Vooral starters die rond deze tijd een huis hebben gekocht zijn de pineut. Zij draaien in wezen op voor de winst van de huiseigenaars voor hen, zonder dat ze een grote kans hebben om het ook zelf weer met winst te verkopen.

Lange tijd

Bij het afsluiten van je hypotheek is dit historische verhaal zeker belangrijk om van op de hoogte te zijn. Ook omdat je waarschijnlijk gemiddeld dertig jaar nodig zult hebben om je eigen hypotheek af te kunnen betalen. Dat is een erg lange periode, waarin historisch gezien van alles kan gebeuren. Daarbij is het maar de vraag of je geluk hebt (1995) of juist veel pech (2008). Tenzij je een grote kennis hebt van economie, ben je waarschijnlijk niet in staat om dit goed te voorspellen. Sterker nog, niemand kan dertig jaar in de toekomst kijken en precies weten wat er in die tijd gaat gebeuren.

Risico’s voor de bank

Voor een bank is het verstrekken van een hypotheek dus ook een risicovolle aangelegenheid. Iets wat ze ten volle ondervonden tijdens de crisis van 2008. Waren de banken niet gered door de overheid, dan waren de meeste waarschijnlijk omgevallen omdat ze de risico’s op hun leningen niet goed hadden geïnterpreteerd. Inmiddels zijn de standaarden waarmee banken hun risico’s berekenen fors aangescherpt en verstrekken ze over het algemeen minder hoge hypotheken, maximaal vier keer je jaarloon. Voor een modaal verdienen gezin dat samen ongeveer 45.000 euro verdient, betekend dit een maximale hypotheek van ongeveer 180.000 euro. Dat is lager dan de gemiddelde prijs van een woning.

Vaste variabelen

Het economische tij is dus zeker van invloed op het berekenen van je hypotheek. Toch zijn er ook een aantal vaste variabelen die er op van toepassing zijn. Een aantal punten waar een bank altijd naar zal kijken is natuurlijk ten eerste je loon. Daarbij is het voordeliger om een contract te hebben in loondienst, dan om zelfstandig ondernemer te zijn. In dat geval moet je eigenlijk minimaal al drie jaar een fatsoenlijke winst draaien uit je onderneming om in aanmerking te komen voor een hypotheek. De meeste banken pakken het gemiddelde van de afgelopen drie jaar. Zat er toevallig een slecht jaar tussen dan heeft dat grote gevolgen voor het bedrag dat je kunt lenen.

Eigen geld

Een ander punt dat steeds belangrijker wordt is het zelf meenemen van eigen geld. Al het geld wat je zelf hebt, hoef je natuurlijk niet te lenen. In Nederland is dit eigenlijk niet zo gebruikelijk en lenen de meeste mensen het volle bedrag wat ze nodig hebben. In het buitenland zijn de regels vaak een stuk strenger. Zo moet je in Duitsland maar liefst dertig procent van het aankoopbedrag van een huis zelf financieren. Bij een huis van twee ton komt dit neer op zestigduizend euro. Dat is een flink bedrag om zelf te sparen. Wel zorgt dit er voor dat er een gezonde buffer is voor als de huizenprijs ineens mocht dalen. Dan verlies je weliswaar geld, maar blijf je niet met schulden achter.

Verbouwingskosten

Een ander belangrijk aspect voor het bereken van je hypotheek is de staat van het huis dat je koopt. Je kunt een complete bouwval kopen voor honderdduizend euro en daar zonder moeite een hypotheek voor afsluiten. Maar als je tegelijkertijd weet dat je er vervolgens nog eens honderdduizend euro in zal moeten investeren om het bewoonbaar te krijgen, dan moet je dit bedrag eigenlijk meenemen in de hypotheek. Anders zou je wel eens aardig in de financiële problemen kunnen komen. In zo’n geval is het erg belangrijk om ook een taxatie te hebben van wat het huis waarschijnlijk waard zal zijn na afloop van de verbouwing. Doe je het goed dan is het huis zelfs meer waard dan de aanschafprijs en de verbouwingskosten.

Lange termijn visie

Het kopen van een huis is tenslotte vooral een investering op de lange termijn en vraagt dus ook een visie voor minimaal tien jaar. Heb je die niet, dan is het misschien slimmer om een huis te huren, dan er een te kopen. Een huurhuis heeft een aantal voordelen, waarvan flexibiliteit absoluut de grootste is. Wil je verhuizen, dan hoef je alleen de huur maar op te zeggen en je bent vrij om te gaan. Toch heeft een koophuis een groot voordeel. Mits de huizenprijs stabiel blijft, dient een koophuis ook als spaarpot. Bij een huurhuis verdwijnt het geld voor de huur naar iemand anders, maar bij een koophuis spaar je het geld als het ware weer op voor later. Het enige wat daar vanaf gaat is het geld wat je aan hypotheekrente betaald, maar dat is natuurlijk altijd veel minder dan een gemiddelde huurprijs.